Якорный арендатор это

Якорные арендаторы в торговых центрах. Законы привлекательности


Бесплатная юридическая консультация:

В столице продолжается бум строительства торговых и торгово‑развлекательных центров: в прошлом году этот сегмент стал лидером по объему инвестиций.

Оглавление:

Число объектов множится, конкуренция между ними растет, и специалистам приходится изрядно поломать голову над тем, чтобы новые ТЦ не были, как матрешки, все на одно лицо. В частности, необходимо правильно выбрать якорного арендатора, который станет хорошим магнитом для посетителей, и не забыть при этом про собственную выгоду. Ведь прибыль от увеличения потока покупателей — косвенная, а снижение доходов за счет льготной арендной ставки, которую обычно платят «якоря», — вполне реальное.

Тягач, магнит, маяк… Если меня просят в двух словах объяснить, что такое якорный арендатор, то я обычно говорю: представь себе торговый центр, на верхних этажах магазины, а внизу продуктовый супермаркет, например «Перекресток», — это и есть «якорь». Просто и понятно. Но это, конечно же, если отвечать, как заказывали, вкратце и без деталей. На самом деле круг потенциальных якорных арендаторов гораздо шире, и для разных видов ТЦ он свой.

Впрочем, давайте сначала определимся с терминами. Американская классификация Urban Land Institute (ULI), которая традиционно применяется по отношению к столичным торговым объектам, определяет якорного арендатора как крупного, обычно сетевого, оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. Разумеется, «якорь» может быть и собственником, как, скажем, в магазинах «Рамстор», где одноименный гипермаркет дополняет торговая галерея.

«Якорным можно назвать арендатора любого профиля, чье присутствие в торговом центре является знаковым для потенциальных покупателей, а также для других арендаторов, своего рода «трактор-тягач», — говорит Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). По ее словам, главная отличительная черта «якоря» — его независимость, то есть способность самостоятельно обеспечивать себе достаточное число покупателей. «Примером тому может служить тот факт, что у многих из них есть отдельные, успешно функционирующие магазины формата street retail, например Zara, М-видео и др.» — добавляет А. Рудакова. Разумеется, исчерпывающего ассортимента товаров и услуг ни один якорь предложить не может, поэтому клиенты достаются и магазинам галереи, однако он один порой способен сформировать больший покупательский поток, чем все арендаторы последующих этажей вместе взятые.

Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании ASTERA ONCOUR Moscow, делает акцент на другой характерной черте якорей — размере. По словам эксперта, якорный арендатор — оператор, который занимает большую площадь в ТЦ и предлагает широкий ассортимент товаров. «Чем больше площадь, тем шире ассортимент товаров и, как следствие, богаче выбор у покупателей, — утверждает И. Кирсанова. — Якорь притягивает тем, что покупатель практически на 100 % уверен, что найдет здесь то, что нужно». «Недостаточный ассортимент якорного магазина станет антирекламой и не сможет обеспечить успех объекту в целом, — соглашается Анна Рудакова. — Кроме того, это выгодно и самим «якорям», ведь средняя арендуемая ими площадь достаточно велика, и предлагать в этом случае скромный ассортимент просто-напросто нецелесообразно».


Бесплатная юридическая консультация:

Угадать с калибром Безусловно, величина и качественные характеристики «якоря» должны соотноситься с размером и назначением «корабля», то есть торгового центра. Так, для ТЦ микрорайонного масштаба, основные посетители которого — жители расположенных вокруг домов, самым оптимальным вариантом будет супермаркет или большой продуктовый магазин. Впрочем, такому формату при условии удачного месторасположения и отсутствия сильных конкурентов можно обойтись и вовсе без ярко выраженного «магнита». Районные торговые центры традиционно привлекают посетителей продовольственным гипермаркетом с раскрученным брендом, расположенным на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Следующий уровень — окружной (суперокружной, городской). Эти объекты площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров часто имеют нескольких якорных арендаторов, занимающих до 40 % площадей. Помимо продуктового магазина в качестве тяжелой артиллерии обычно выступает не менее крупный супермаркет с другой специализацией (спортивные товары, бытовая техника, товары для дома и т. п.). Гигантские региональные и суперрегиональные ТЦ способны вместить четыре-пять или даже более «якорей», занимающих больше половины их площади. Поток посетителей в них настолько велик, что высокие арендные ставки, которые охотно платят операторы галереи и предприятия общественного питания, с лихвой компенсируют недополученные от якорных арендаторов деньги.

«В торговых центрах могут присутствовать и «мини-якоря», которые занимают большую площадь, чем магазины галереи, но по размерам меньше, чем якорные арендаторы, — добавляет Ирина Кирсанова. — Обычно в данном случае речь идет о 500–700 кв. м». Функция у них та же — привлекать посетителей. С этой задачей отлично справляются, например, парфюмерные и косметические магазины, крупные аптечные сети, книжные супермаркеты.

Универсальным ТЦ не обойтись без универсальных «якорей», предлагающих покупателям продукты и товары народного потребления. Если позволяет масштаб и концепция, в качестве одного из магнитов может выступать зона развлечений. Впрочем, специалисты не всегда единодушны по поводу последней. Мультиплекс, боулинг или детский игровой центр, к тому же часто имеющие собственный фуд-корт, могут формировать свои отдельные потоки посетителей, из которых мало что достанется магазинам.

Специализированным объектам, напротив, продуктовый супермаркет скорее помешает, чем поможет. Якорный арендатор в них по профилю должен соответствовать самому ТЦ. Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела аналитики и исследований компанити Praedium, в качестве неподходящих для продовольственного гипермаркета объектов называет такие объекты, как «Три Кита», «Гранд» (профиль — мебель), АТЦ «Москва» на Каширском шоссе (автомобили и сопутствующие товары), «Электроград», «Электроника на Пресне» (электроника и бытовая техника), «Экстрим», «Спорт-Хит», «Ролл Холл» (спортивные товары) и др. «В зависимости от проекта «якорем» тут выступает крупный брендовый специализированный оператор, или же якорный арендатор вообще отсутствует», — отмечает эксперт. В эту же группу с некоторыми оговорками можно отнести и формат fashion centre (торговый центр моды), ассортимент которого преимущественно состоит из одежды, обуви, аксессуаров. Как такового якорного арендатора в них нет, а его «магнитную» функцию выполняет пул бутиков, подчиненных единому стилю. Из московских ТЦ к этому типу можно отнести Петровский Пассаж, ГУМ, ЦУМ, Крокус Сити.

В принципе, не слишком целесообразно размещать продовольственного гиганта в торговом центре, расположенном в центре города, в частности, потому что там нет возможности организовать достаточное количество парковочных мест. Там же, где это возможно, они функционируют довольно успешно. Например, ТЦ «Европейский», ориентированный на семейный шопинг, в числе прочего включает в себя и магазин «Перекресток». Таким образом, проведя здесь выходной день, посетители смогут сделать все дела, в том числе и закупить продукты.


Бесплатная юридическая консультация:

Палка о двух концахСильный «якорь», оказавшийся к тому же в нужное время и в нужном месте, может не только привлекать посетителей и работать на имидж торгового центра, но и исправить определенные огрехи концепции или строительства объекта. «На успешность ТЦ влияет множество факторов, но самые важные из них — местоположение и грамотно подобранный, востребованный именно здесь якорный арендатор, — рассуждает Ирина Кирсанова. — Какие недостатки он может компенсировать? Хорошие «якоря» способны частично решить вопросы, связанные с неудачным зонированием, ведь их, как правило, располагают в так называемых мертвых зонах, вне основных маршрутов посетителей».

По мнению Анны Рудаковой, если местоположение ТЦ оставляет желать лучшего в плане транспортной и пешеходной доступности, то хороший «магнит» сможет привести в ТЦ поток покупателей, несмотря на перечисленные недостатки.

«Некоторое время назад было вполне достаточно одного «якоря», — рассказывает Анна Рудакова. — Достаточно вспомнить первые магазины «Рамстор», в которых торговая галерея являлась скорее бесплатным приложением к гипермаркету. На сегодняшний день тенденция потребительского поведения такова, что один якорный арендатор уже не способен обеспечить эффективную работу ТЦ». Впрочем, много не всегда значит хорошо. Количество «якорей», естественно, зависит от формата объекта, его целевой аудитории, месторасположения и т. д., но главная задача собственника — не допускать между ними конкуренции.

Кроме того, не следует забывать, что за свою «работу» — формирование потока покупателей — «якорь» получает вознаграждение в виде льготных ставок аренды. Размер дискаунта может быть разным и зависит от известности бренда, профиля оператора, количества занимаемых квадратных метров, а также достоинств самого ТЦ (другими словами, кто в ком в данном случае больше нуждается). В среднем базовая ставка для «якорей» составляет 150–250 долл. /кв. м в год. Вдобавок по словам экспертов некоторые операторы умудряются получать еще и дополнительные скидки. Для сравнения. По данным ASTERA ONCOUR Moscow, для магазинов торговой галереи затраты на аренду помещения в концептуальном торговом центре на первом этаже составляют в среднем 2000—4000 долл./кв. м в год, на втором этаже 1500–3000 долл./кв. м в год. Именно они и приносят собственнику основной доход. «Для обеспечения должной экономики проекта суммарная площадь, занимаемая якорными арендаторами, не должна превышать половины всей торговой площади ТЦ», — подчеркивает А. Рудакова. С ней соглашается и Ирина Кирсанова. «В противном случае средневзвешенная ставка аренды будет низкой, что приведет к увеличению срока окупаемости ТЦ», — полагает она. Исключением является формат ретейлпарка, состоящий из нескольких крупных «якорей», торгующих товарами повседневного спроса по низким ценам.

Итак, если концепция торгового центра предполагает тактику коврового бомбометания, то его главными орудиями обычно становятся супермаркет, один или несколько магазинов, предлагающих спортивную одежду, детские товары, аудио-, видеотехнику, несколько известных fashion-брендов, парфюмерия и косметика. И, конечно, популярный оператор развлекательного сегмента (кино, боулинг, игровые автоматы). В последнее время в качестве «якорей» все чаще выступают магазины формата DIY (товары для дома и ремонта), а также так называемые multibrand stores, созданные по принципу универмагов, например Стокманн и ХЦ. Главное, чтобы при этом была возможность организовать достаточно большую торговую галерею.


Бесплатная юридическая консультация:

Однако необходимо помнить об одном важном моменте. Якорные арендаторы и основная торговая галерея должны сочетаться по двум основным параметрам: работать в едином ценовом сегменте, а их торговые марки не должны дублировать друг друга. «Если этого не произойдет, возникнет не один, а два потока посетителей, которые будут различаться, например, по своим покупательским способностям, — предостерегает Ирина Кирсанова. — Как показывает практика, в итоге из них останется лишь одна группа покупателей, а вторая найдет другое, более подходящее место для шопинга. Ведь для потребителя важны не только цена и ассортимент товара, но и атмосфера. Человек должен чувствовать, что этого его ТЦ, что сюда приходят люди с такими же, как у него, ценностями и образом жизни».

Средние арендные ставки для «якорей» различного формата в столичных ТЦ, долл./кв. м

Гипермаркет — 150–200Кинотеатр — 180–250Другие развлечения — 250–400Фитнес-центрПо данным компании Praedium

«Якоря» в ассортиментеСуществует мнение, что с дальнейшим увеличением числа торговых центров в Москве им будет все труднее выделяться из числа себе подобных. Одна из причин — недостаточное количество операторов, которое приводит к тому, что в подавляющем большинстве объектов посетитель найдет сходный набор брендов, основу которого составят крупные международные и в меньшей степени российские сетевые ретейлеры. Тех же, кто способен выступить в качестве «якоря», еще меньше, вот и приходится девелоперам из кожи вон лезть, чтобы придумать что‑то оригинальное.

«В России на данный момент не так много якорных арендаторов, — считает Ирина Кирсанова, — и наибольшее их число сконцентрировано в продуктовом сегменте. Причем продуктовые сети работают для четко определенной целевой аудитории. «Пятерочка», «Копейка» — в сегменте ниже среднего, «Перекресток» — в среднем ценовом сегменте, а «Азбука вкуса» и «Глобус Гурме» — в сегменте выше среднего». Это создает еще большие трудности для собственника. Если, например, отношения с арендатором испортились и необходимо найти замену, искать ее следует так, чтобы не нарушить концепцию торгового центра.


Бесплатная юридическая консультация:

С тем, что выбор у арендодателя невелик, не согласна Александра Кадченко. «На рынке присутствует достаточное количество операторов, которые могут являться «якорем», причем это касается как продуктовых ретейлеров, так и магазинов электроники, парфюмерии и косметики, развлекательного сегмента и т. д., — утверждает она. — Правда, ощущается некоторый дефицит в таком формате, как универмаг. В любом случае рынок еще не насыщен, постоянно появляются новые игроки, причем довольно крупные. Так, в прошедшем году о своих планах по выходу на российский рынок заявили сразу несколько известных международных операторов».

Источник: http://www.irn.ru/articles/10705.html

Якорный арендатор

Финансовый словарь Финам .

Смотреть что такое «Якорный арендатор» в других словарях:

Арендатор якорный — (ANCHOR TENANT) главный арендатор в торговом центре, который является как бы магнитом, привлекающим покупателей в торговый центр … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

якорный — ая, ое. 1) к якорь Я ая цепь. Я/корный канат. Я ая лебёдка. Я ая фабрика. 2) Предназначенный, приспособленный для стояния судов на якоре. Я ая стоянка. 3) экон. Арендующий значительную часть помещений торгового комплекса … Словарь многих выражений


Бесплатная юридическая консультация:

Торговая недвижимость — Основная статья: Коммерческая недвижимость Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Содержание 1 Некоторые термины 1.1 Магазин … Википедия

Торговый план ТРЦ — Торговый план торгового развлекательного центра (ТРЦ) это поэтажные планы ТРЦ, на которых произведена «нарезка» арендопригодных площадей под магазины, кафе и рестораны, развлекательные центры и других арендаторов, продающих товары и услуги … Википедия

Торговый план торгового развлекательного центра — (ТРЦ) это поэтажные планы ТРЦ, на которых произведена «нарезка» арендопригодных площадей под магазины, кафе и рестораны, развлекательные центры и других арендаторов, продающих товары и услуги, которые закрашиваются цветом группы арендатора … Википедия

Deira City Centre — Координаты: 25°15′05″ с. ш. 55°19′56″ в. д. / 25.251389° с. ш. 55.332222° в. д. … Википедия

Крылатское (район) — У этого термина существуют и другие значения, см. Крылатское. Район Крылатское Муниципальное образование Крылатское Герб … Википедия


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://dic.academic.ru/dic.nsf/fin_enc/32070

Якорный арендатор

Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Содержание

Некоторые термины

Торговая зона, зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.

Магазин

Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.

Бесплатная юридическая консультация:

Стрит-ретейл

Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

Торговый центр

Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.

Торговая сеть

Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.

В России

На сегодняшний день в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170 [ уточнить ] . Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.

Торговые центры активно развиваются и в регионах России.


Бесплатная юридическая консультация:

Классификация торговой недвижимости

В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:

Микрорайонный торговый центр. Расположение: в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория 5-10 минут пешеходной доступности. Торговая площадь: менее 3 тыс. м². Якорный арендатор может отсутствовать. В микрорайонном торговом центре осуществляется торговля товарами первой необходимости и осуществляются услуги повседневного спроса.

Районный торговый центр. Расположение: вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте. Аудитория: 3–40 тыс. человек. Торговая площадь: 3—10 тыс. м². Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, аптека.

Окружной торговый центр. Расположение: вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона:минут транспортной доступности. Аудитория: 40 – 150 тысяч человек. Торговая площадь: 9 – 20 тыс. м². Зона охвата: все прилегающие округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.

Суперокружной торговый центр. Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая площадь: 20 – 30 тыс м². Зона охвата: прилегающие территории и удаленные округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.


Бесплатная юридическая консультация:

Региональный торговый центр. Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая зона:минут транспортной доступности. Аудитория: свыше 150 тыс. человек. Торговая площадь: 30 тыс. – 45 тыс. м². Зона охвата: прилегающие регионы. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 4500 квадратных метров. Ассортимент: потребительские товары, одежда, мебель, товары для дома в большом ассортименте, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания.

Специализированный торговый центр. Расположение: не имеет значения. Торговая площадь: 3000 –квадратных метров. Ассортимент: подкатегории традиционных категорий, широта зависит от площади торгового центра. Якорный арендатор: функцию выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.

Источник: http://wikiredia.ru/wiki/%D0%AF%D0%BA%D0%BE%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80

Арендаторы и субарендаторы – кто это?

Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды, согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.


Бесплатная юридическая консультация:

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

  • Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
  • Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
  • Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

  • Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
  • Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

  • Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
  • Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
  • Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
  • Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.


Бесплатная юридическая консультация:

Субарендаторы

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.

Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

  1. Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
  2. Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
  3. Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
  4. Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
  5. Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
  • Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
  • Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
  • Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
  • Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Рекомендуем также ознакомиться со статьей – Как арендовать землю у государства.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин «якорный арендатор» активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Торговые центры микрорайона. Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
  2. Торговые центры района. В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером докв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
  3. Торговые центры округа. Здесь задействуются еще более крупные площади – докв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядкачеловек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
  4. ТЦ суперокружного типа. Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь докв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
  5. Торговые центры региона. Огромные торговые площади, в сумме составляющие докв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
  6. Специальные ТЦ. Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять откв. м. докв. м.

Якорных арендаторов называют «лицом» торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.


Бесплатная юридическая консультация:

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Источник: http://2realtor.ru/kto-takoj-arendator/

Якорный арендатор

Говоря о якорном арендаторе, особенно интересный момент – это право преимущественного расширения. Арендатор может предусматривать для себя как увеличение площадей через определённый срок, так и их уменьшение. Преференции по расширению прописываются в договоре аренды и создают механизм регуляции, при котором арендатор уведомляет арендодателя в установленные сроки о необходимости занять дополнительные площади. В этом случае арендодатель обязан их предоставить. Сужение занимаемых площадей подразумевает возможность договориться об отказе от части площадей в определённые моменты.

В каком объеме и какие конкретно площади будут предоставлены арендатору, зависит от здания и того, кто финансирует отделку, а также других коммерческих условий договора аренды.

Если якорный арендатор занимает бо́льшую часть здания, то, при наличии возможности, он может получить входную группу. Это имиджевый и статусный показатель, который важен для крупных компаний, поэтому собственники зачастую используют данную возможность при маркетировании для «якорей».


Бесплатная юридическая консультация:

Якорный арендатор для собственника представляет определённые риски. Во-первых, в ряде случаев, собственнику придётся идти на уступки, так как его задача — обеспечить денежный поток за счет аренды, большую часть которой приносит «якорь». Во-вторых, в случае, если якорный арендатор покинет помещения, собственник теряет финансовый поток.

Для якорного арендатора заход на ранней стадии происходит чаще всего потому, что на рынке может не быть готовых объектов. Поэтому приходится смотреть в сторону строящихся объектов.

На строящихся объектах больше рисков: это и риск того, что объект не достроится, и произойдёт срыв по срокам, а при самом негативном сценарии переезд окажется невозможным.

Источник: http://officenavigator.ru/blog/yakornyy-arendator/

Метод оценки якорных арендаторов

Автор: Петров Сергей


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое магазин-якорь в торговом центре? Интуитивно это всем понятно. Это магазин, который успешнее других привлекает посетителей в торговый центр. Это может быть крупный магазин с большим потоком клиентов или продуктовый гипермаркет либо развлекательный центр, многозальный кинотеатр, хороший фуд-корт или Мак-Дональдс сам по себе. Иначе говоря, это магазин, который привлекает в торговый центр новых посетителей; при этом желательно, чтобы после посещения данного магазина у посетителей осталось желание и деньги продолжить прогулку по торговому центру.

Для того чтобы оптимальным образом распределить площадь торгового центра, полезно знать ответы на некоторые вопросы.

Как посчитать качество якоря? Т. е. как оценить, какой из претендентов на площадь выгоднее для торгового центра? Какой набор претендентов лучше? Каким магазинам-якорям надо обязательно дать торговую площадь, а с какими работать, только если нет лучших претендентов? Что выгоднее — сдать торговую площадь в аренду одному крупному магазину-якорю или нескольким более мелким?

Существует несколько показателей, позволяющих оценить привлекательность магазина в качестве якоря.

Во-первых, это количество чеков на квадратный метр торговой площади. Расчёт всех величин «за квадратный метр» позволяет сравнивать магазины разной площади.


Бесплатная юридическая консультация:

Во-вторых, это количество уникальных посетителей, скажем, за три месяца или за год. Понятно, что, если якорь — продуктовый гипермаркет, то он создает поток, который посещает ТЦ достаточно часто. Но при этом для многих арендаторов ТЦ важен не вообще поток одних и тех же клиентов, раз в неделю приходящий в ТЦ, а поток уникальных (новых) клиентов (клиенты не покупают одежду и обувь каждый день и даже каждый месяц). Соответственно важно посчитать, какой уникальный поток создает магазин-якорь за три месяца, то есть сколько новых клиентов приходит в ТЦ после появления нового магазина.

В-третьих, важным показателем является доля клиентов, пришедших именно в якорь (т. е. самостоятельная генерация якорем клиентского потока).

В четвертых, можно пытаться оценить «качество» создаваемого клиентского потока, т. е. долю клиентов, купивших что-то в торговой галерее (создание потока не только для себя, а и для торгового центра в целом).

В-пятых, средний чек. Сумма покупки в магазине-якоре должна быть не слишком большой, чтобы оставались деньги для других покупок.

В шестых, хочется как-то оценить надёжность арендатора. Понятно, что чем меньше сеть, чем меньше опыт работы на российском рынке – тем больше вероятность закрытия или некачественной работы сети. Чем меньше долгов, чем известнее и понятнее акционеры – тем компания надёжнее.

Седьмой показатель это ставка аренды. Задачу получения максимального арендного дохода никто не отменял.


Бесплатная юридическая консультация:

Интересно понять, может ли якорь быть маленьким? И могут ли много маленьких якорей заменить одного большого и известного? Пример ТРЦ «Красная Площадь г. Краснодар», где нет сильного продуктового якоря (Мы же не будем при всём уважении к компании «Мосмарт» в текущих условиях называть её сильным якорем?) показывает, что несколько мелких якорей вполне справляются с этой ролью.

На основании изложенного выше можно нарисовать портрет идеального якоря. Это магазин, который создаёт свой клиентский поток самостоятельно, привлекает большое количество уникальных посетителей, имеет маленький средний чек у себя и большой процент сопутствующих покупок у других арендаторов.

Данные теоретические рассуждения полезно подкрепить конкретными данными, чтобы оценку различных магазинов можно было производить не только качественно, но и количественно.

(Все данные, включая ставки аренды очень приблизительные и оценочные. Они могут сильно различаться в зависимости от проходимости ТРЦ и региона. Однако общую картину имеющиеся погрешности и допущения сильно смазывать не должны. В таблицу для сравнения включен условный «салон связи» и «аптека»)

Источник: http://www.ocenchik.ru/docs/629.html


Бесплатная юридическая консультация:

Кто такой якорный арендатор?

Сегодня одним из наиболее успешно развивающихся направлений в сфере коммерческой недвижимости является строительство торговых центров. При создании комфортабельного и востребованного торгового центра необходимо привлечение «якорных» арендаторов. «Якорные» арендаторы привлекают постоянный покупательский поток, поэтому важную роль играет престижность такого арендатора, узнаваемый бренд, стабильность в работе и т.д. По мнению многих специалистов якорных арендаторов должно быть быть менее двух. В качестве «якоря» может выступать как один крупный арендатор, так и совокупность определенного набора арендаторов. Примером якорного арендатора является — многозальные кинотеатры, кафе, развлекательные центры и т.д. Такие «якоря» чаще всего располагаются в мертвых зонах ТЦ (часто на нулевом этаже), это позволяет расширить основные маршруты посетителей. Хороший якорный арендатор может улучшить зонирова­ние в ТЦ и перераспределить покупательские потоки.

Что бы получить якорного арендатора необходимо предоставить ему помещения, которое полностью отвечает его технологическим требованиям. За формирование потока покупателей якорный арендатор получает льготные ставки аренды.

Источник: http://otveklik.com/156-kto-takoy-yakornyy-arendator.html

Кто такой якорный арендатор?

Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии – найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем , что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот вид аренды.

Кто такие арендаторы

Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.

Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.

Виды арендаторов

Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:

  • Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь , а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
  • Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
  • Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.

Якорный арендатор: что это такое

Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.

Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.

Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой . Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.

Особенности такого вида аренды

По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в ТРЦ (торгово-развлекательных центрах)?

  • В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории — не более 50 % .
  • Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
  • Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
  • Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров — это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация — продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже – продуктовый супермаркет, а на третьем – бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других – распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.

Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров

В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?

  • В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
  • Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
  • Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
  • Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет .

Какие преимущества получает якорный арендатор

Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.

  • При выборе места расположения своей точки в торговом центре имеет преимущества по сравнению с малыми магазинами.
  • Получает льготные условия по аренде из-за своего особого статуса.
  • На фасаде, как правило, в первую очередь размещается логотип или реклама якорного арендатора.

К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.

Виды «якорей»

Стоит отметить, что якорный арендатор – это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».

  • Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК . Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
  • Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
  • Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
  • Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки – возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).

Примеры «якорей»

Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько ТЦ города Москвы.

К примеру, взять известный торговый центр «Щелково». Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются «Баскин Робинс» (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет «Реал» и кинотеатр «Центрфильм». Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.

Еще одним примером является ТРЦ «Гагаринский». Интересно, что, помимо стандартных «якорей» в виде гипермаркетов «Ашан» и «Спортмастер», а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.

Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются «якорями» для многих покупателей еще с начала XX века. По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.

Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»

В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примернотысяч встречается в среднем около пяти.

Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).

В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.

Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн – довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.

Источник: http://autogear.ru/article/339/031/kto-takoy-yakornyiy-arendator/

Якорные арендаторы – центры притяжения

На сегодняшний день одним из самых успешно развивающихся направлений в сфере коммерческой недвижимости является строительство торговых центров. При этом ключевым моментом при создании комфортабельного и востребованного ТЦ становится не столько его внешний вид, сколько функциональность, зависящая от грамотно составленного пула арендаторов, который в свою очередь определяется правильным выбором одного или нескольких «якорей».

Любое строительство, безусловно, начинается с анализа наилучшего использования земельного участка, а если речь идет о таком инвестиционном проекте, как торговый центр, то начинать следует с маркетингового исследования региона, города или района, где будет работать будущий ТЦ. «При проведении исследований учитываются аспекты, характеризующие конечных потребителей, рассматривается социально-экономическое положение района, транспортная доступность места, где откроется ТЦ, прилегающая к магазину территория и ближайшее окружение. Для этого проводятся социологические опросы населения и интервью с потенциальными арендаторами, с целью выявления структуры спроса, а также степени заинтересованности и намерений тех, кто будет это спрос удовлетворять», — рассказывает директор департамента консалтинга Penny Lane Realty Юрий Мереминский. С тем, что начинать работу необходимо именно с анализа рынка недвижимости по региону, согласен и Дмитрий Грачев, директор департамента девелопмента и инвестиций корпорации «Бест-Недвижимость». «Необходимо рассматривать перспективность проекта с точки зрения загруженности города, микрорайона или другого населенного пункта торговыми площадями, — отмечает он. — Соответственно, выявляются потребности населения, как удовлетворенные, так и нет. Исходя из полученных данных, с точностью определяется ниша, которая востребована, но не присутствует в городе, и формат помещения. Ну и, разумеется, определяется специфика и направленность ТЦ – либо торговая, либо торгово-развлекательная, в некоторых случаях может быть уместно включить сюда и офисную часть».

Разработка концепции ТЦ и подбор «якорей» Основываясь на том, где именно будет расположена строительная площадка, разрабатывается и сама концепция торгового центра. Нужды жителей Москвы и Подмосковья различны, кроме того, в столице уже давно наблюдается острая нехватка строительных площадок. Не даром большинство ТЦ на несколько этажей уходят под землю – это не столько причуда архитекторов, сколько необходимость предоставить под ТЦ достаточное количество квадратных метров полезной площади. И этот фактор не может не влиять в свою очередь на выбор якорного арендатора. «В идеале площадь под якорным арендатором должна составлять 40-60% общей площади ТЦ. Это классический вариант крупного регионального торгово-развлекательного комплекса размером от 100 тыс. м2 и выше. В центре города, как правило, площади не позволяют таких масштабных строительных проектов. Но там и нет необходимости размещать, например, такую сеть как «Ашан», поэтому в центре города другие критерии выбора якорных арендаторов. Важными компонентами, становятся супермаркеты, кинотеатры или универмаги, занимающие меньше места» — объясняет заместитель руководителя отдела торговой недвижимости компании DTZ Марина Минасова. «Так как якорный арендатор – это своего рода «лицо» любого торгового центра, именно он служит основным источником привлечения покупателей. Схема ТЦ с «якорным арендатором» — это классический, всемирно признанный стандарт. Хотя практика показывает, что ТЦ могут стать доходными и престижными без «якорей» — это ГУМ, ЦУМ – торговые центры, состоящие только из торговых галерей», — считают специалисты Департамента Аналитики и Исследований компании Blackwood. Основной целью «якорей» является, конечно же, привлечение постоянного покупательского потока. Но и престижность «якоря» также играет определенную роль: если ТЦ позиционируется как премиум-класс, то якорным арендатором не может быть супермаркет-дискаунтер, предлагающий товары по низкой цене. Вот как описывает ситуацию заместитель руководителя департамента торговой недвижимости Colliers International Нина Мысовская: “Традиционными «якорями» являются крупные арендаторы следующих профилей: продукты питания, бытовая техника и электроника, развлечения и DIY. Относительно новой для российского рынка торговой недвижимости тенденцией является якорная функция, которую начали выполнять универсальные магазины и крупноформатные магазины одежды. При выборе арендаторов ТЦ предпочтение отдается более известным операторам, обладающим разветвленной сетью магазинов, широким ассортиментом, профессиональной маркетинговой политикой. Не являясь основными генераторами дохода, они определяют успех и посещаемость комплекса. Повышение популярности, и как следствие, посещаемости торгового центра увеличивает обороты операторов торговой галереи, что, в свою очередь, позитивно влияет на арендный платеж, получаемый владельцем ТЦ». По мнению многих экспертов, количество якорных арендаторов не может быть менее двух, но и занимаемая ими площадь также не позволяет девелоперу составлять длинные списки. Впрочем, заменить их можно менее крупными, но не менее известными торговыми операторами. «В качестве «якоря» может выступать как один крупный арендатор, так и совокупность определенного набора арендаторов. В последнее время все чаще в качестве якорей выступают развлекательные составляющие проекта: многозальные кинотеатры, развлекательные центры и др.», — отмечает Юрий Мереминский. Безусловно узнаваемое имя является одним из плюсов для привлечения покупателей. Однако такое не всегда осуществимо, в частности применительно к регионам, в которых те или иные операторы не присутствуют. В подобных случаях, при создании ТЦ перед владельцем может стать вопрос о создании якоря под собственным управлением и собственной торговой маркой. Принимая во внимание тот факт, что якорь генерирует в ТЦ существенную долю покупательских потоков, задача владельца консультанта) привлечь такого якоря, который будет успешно функционировать на протяжении длительного времени, иными словами необходимо привлечение качественного якоря (узнаваемый бренд, стабильность в работе, и т.п.). И получить такого якоря можно только в случае предоставления ему помещения, которое полностью отвечает его технологическим требованиям. Именно с этой целью, процесс взаимодействия с потенциальными якорными арендаторами ведется на всех стадиях создания ТЦ, а именно: разработке концепции, проектировании, строительстве.

Оформление отношений с якорными арендаторами Выбор якорного арендатора влияет не только на то, какая группа населения станет потенциальными посетителями. Задолго до того, как первые покупатели ступят на порог торгового центра, в зависимости от «раскрученности» имени «якоря» туда потянутся и другие арендаторы. Именно они принесут основную прибыль девелоперу и довершат своим присутствием картину. Поэтому якорный арендатор имеет право на льготы, и к ним можно отнести требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположением. Поскольку именно крупные сети формируют основные потоки покупателей – их размещение на торговых площадях серьезная головная боль и для проектировщиков, и для администрации. Разумеется, что в каждом отдельно взятом случае, переговоры будут вестись исходя из возможностей. Вполне может случиться, что якорного арендатора устроит готовое помещение. Важно также четко понимать, что требования «якоря» заведомо выгодны девелоперу, поэтому чтобы удовлетворить их, администрация зачастую идет на дополнительные расходы. «Сроки договоров между якорным арендатором и арендодателем заключаются от семи лет и выше, в среднем от 10-ти до 15-ти лет. Как правило, в первую очередь заключаются договора аренды с самыми крупными сетями, и для того чтобы привлечь лучших торговых операторов в свою торговую галерею арендодатель может давать льготы, предусмотрена система скидок и поощрений», — отмечает Марина Минасова. Однако, сроки договоров между якорными арендаторами и управляющими компаниями рознятся в оценках экспертов. Так, начальник отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSallе Максим Карбасников, называет и более внушительные цифры. «На сегодняшний день стандартный договор аренды с якорным арендатором площадь более 2 тыс м2 заключается налет. В отличие от других арендаторов, «якорь» платит не фиксированную ставку аренды, а базовую ее часть плюс процент от оборота. Процент сильно варьируется в зависимости от профиля арендатора, а также объема арендуемых площадей. При этом конкретные технические требования к арендуемым площадям также отличаются. Понятно, что у многозального кинотеатра и гипермаркета могут быть диаметрально противоположные ожидания относительно собственных условий размещения. Как правило, якорному арендатору требуется отдельная зона доставки (у гипермаркета она может быть достаточно большой), отдельный компактор, желательны автономная подача электричества и отдельный вход». «Договора с «якорями» заключаются на самой ранней стадии строительства, и имеют больший срок по сравнению с рядовыми арендаторами, а арендные ставки для них ниже в связи с большей арендуемой площадью, но они не зависят от срока договора», — отмечают специалисты департамента аналитики и Исследований компании Blackwood. От необходимости привлечения в проект того или иного якорного арендатора будет зависеть готовность партнера идти на определенные уступки. Конечно, нельзя не учитывать и такие факторы, как конкуренция среди «сетевиков» и востребованость самого проекта ТЦ. «Рассматривая вопрос о льготах, предоставляемых якорным арендаторам, следует учитывать наметившуюся тенденцию сегментации рынка торговой недвижимости, следствием которой стал повышенный спрос на успешные профессиональные объекты. Таким образом, с одной стороны, существует жесткая конкуренция на помещения в успешных торговых центрах, которые имеют такие конкурентные преимущества, как безупречное местоположение и большое количество сдаваемых в аренду площадей. Якорные арендаторы в такие центры выбираются путем проведения тендера. С другой стороны, привлечение известных операторов в проекты, не имеющие явных конкурентных преимуществ, может сопровождаться более гибкой политикой переговоров, в частности включая льготы, так как спрос со стороны потенциальных арендаторов относительно низкий», — комментирует систему льгот Нина Мысовская. Наряду с фиксированными арендными ставками в последнее время довольно распространенным явлением становится взимание арендного платежа непосредственно с доходов якорных арендаторов. Несмотря на то, что многие упоминают об этом явлении, как о новой тенденции на рынке, мнения экспертов свидетельствуют обратное. «Практика взимания процента с оборота существует уже давно. Все началось еще со строительства «Меги». Именно Ikea, являясь девелопером «Меги», стала первопроходцем относительно такого понятия как «процент с товарооборота» на российском рынке. Вся сложность процесса состоит в открытости того или иного оператора, в том, насколько ритейлер готов показывать объемы продаж (процент взимается именно с оборота) и для того чтобы его высчитать, берутся либо ежедневные продажи, либо снимаются ежемесячные. Огромную роль здесь играет и уровень партнерских отношений, степени доверия между арендатором и арендодателем. При этом перспектива участия в дальнейших проектах последних стимулирует якорного арендатора к открытости», — рассказывает Марина Минасова. «Помимо взимания процента с оборота, в качестве арендной платы присутствует также практика комбинированной арендной ставки – когда одна часть представлена определенным процентом от оборота, а другая является фиксированным платежом», — добавляет Юрий Мереминский.

Поиск арендаторов Мы уже рассуждали о том, что якорные арендаторы необходимы ТЦ не только для привлечения покупателей. Еще задолго до того, как распахнутся двери торгового комплекса, управляющая компания будет занята подбором мини-якорей и других продавцов. В этом смысле якорный арендатор выступает, как рекламная кампания самого ТЦ. «Мини-якорные арендаторы так же занимают немалую площадь – от 500 м2 и выше и являются опорным камнем для формирования в дальнейшем торговой галереи», — объясняет Марина Минасова. Небольшие торговые точки способны создать уют, сделать более привлекательными «торговые аллеи». Вспомним хотя бы небольшие лотки с шоколадными конфетами в «Атриуме» и «Охотном ряду». Такие незаметные вкрапления в целом способствуют тому, что покупатель дольше прогуливается между бутиками, не спешит к выходу сразу после совершения покупки, задерживается, чтобы совершить следующую. «Некрупные арендаторы выбираются по двум параметрам – по финансовому показателю и по узнаваемости и привлекательности брэнда для посетителя. Их задача создать благоприятные условия для покупки и сделать магазин красивым. Ведь именно от этого будет завесить увеличение продаж, и как следствие, они смогут платить соответствующую арендную плату управляющей компании», – поясняет Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

Запуск проекта, управление ТЦ Как правило, «теплые партнерские отношения» между управляющей компанией и якорным арендатором продолжаются и после открытия. Возможных форм такого взаимодействия можно выявить немало. Это и организация промо-акций (в тех случаях, когда акции проводятся за периметром торговых площадей «якоря», они в обязательном порядке согласовываются с администрацией) и другие мероприятия, обеспечивающие совместное продвижение ТЦ и «сетевика». По словам Наталии Орешиной, самая ответственная часть работы – непосредственная подготовка к открытию торгового центра. «Разумеется, было бы логично организовывать рекламные кампании для привлечения покупателей. Многие ритейлеры об этом знают и продумывают такие варианты изначально. Но если мы говорим о тех, компаниях, что приступают к запуску подобных проектов впервые, то сталкиваемся со вполне понятной закономерностью – они не успевают все вовремя организовать», — отмечает она. Если же каждый крупный арендатор занимается планированием рекламных компаний к открытию самостоятельно, то на администрацию так же ложиться тяжкое бремя ответственности. Ведь они курируют синхронность подготовки всех представленных в ТЦ компаний. «Якорные арендаторы по сути являются магнитом торговых центров. И именно они организовывают масштабные промо-акции, рекламные кампании и праздничные мероприятия, которые привлекают внимание большого количества потенциальных покупателей и способствуют увеличению потока посетителей. Управляющие компании также стремятся проводить совместные акции с якорными арендаторами, так как общий бюджет позволит сделать торжественную церемонию открытия ТЦ более яркой, насыщенной и необычной. Как правило, рекламные мероприятия сопровождаются призами и подарками от спонсоров, в качестве которых выступают якорные арендаторы и крупные торговые сети, присутствующие в ТЦ. Конечно, многое зависит и от маркетинговой стратегии управляющей компании, которая разработана для ТЦ и от профессиональных менеджеров, способных или не способных вовлечь в программу продвижения ТЦ большинство арендаторов. Как показывает практика, далеко не все ТЦ открываются, будучи в «полной боевой готовности» и поэтому самая важная задача – правильно скоординировать время открытия и попытаться максимально подготовить всех арендаторов, в том числе и некрупных к дате открытия. Успешным запуском проекта можно назвать ту ситуацию, в которой к встрече с клиентом готовы, в более или менее приемлемой форме, все операторы ТЦ», — объясняет Наталия Орешина. Такого же мнения придерживается Марина Минасова из DTZ. «Ситуация, когда все арендаторы вовремя заканчивают отделку, чтобы затем всем вместе открыться действительно считается редкостью. Об успешности проекта можно говорить только тогда, когда в день открытия центра, принять покупателей готовы порядка 80-85% торговых операторов», — отмечает она.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/63537-yakornye_arendatory__centry_prityazheniya-1/